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分譲住宅の基礎知識

建売住宅は性能が違う？値段に惑わされないマイホームの選び方

公開：2023.11.28　更新：2023.11.28

建売住宅の中には、値段は安いですが性能の低い住宅も存在します。建売住宅を購入する際には、値段に惑わされず、気密性や断熱性、耐震性などの住宅性能をしっかりと把握しましょう。また住宅のみならず、土地の地盤についてもチェックしておくことが大切です。

値段の安さで性能の低い建売住宅を買わないための注意点

◇安い建売住宅には理由がある

建売住宅は、注文住宅に比べると比較的安くなっています。これは外観や内装を均一化させることで、大量生産が可能となり、コストカットが容易になるためです。

一方注文住宅は、施主の意向が外観や内装に反映されるため同じ住宅を探すのが困難です。そうしたことから同じ住宅資材を大量に生産することも難しくなり、コスト面でどうしても割高になってしまいます。

◇建売住宅の性能を判断するポイント

建売住宅は外観や内装が均一化されていますが、それらはあくまでも目に見える部分についてです。建売住宅は、目に見えない部分に違いがあるのです。
例えば柱の太さや材質、あるいは断熱材の厚みや材質などです。ですから同じように見える建売住宅でも、使用する資材のグレード差によって値段も異なります。

建物仕様書

建物仕様書には、建物に使用している材料や設備等が表示されています。これは、ホームページで公開している住宅会社もあります。
また内覧時に床下を覗くと、基礎の部分に使われている資材の厚みや床の高さなどを直接視認することができます。

性能評価書

建物仕様書や内覧時の目視で、建物に使用されている材料や設備の確認は可能です。しかしながら耐震性能や耐火性能までは確認できません。そこで役立つのが「性能評価書」です。この性能評価書は、国が認定した調査員によって評価された、いわば第三者による住宅の成績表です。しかもその評価記録は10項目にも及ぶ内容で、その中には耐震性能や耐火性能に関する項目もあるので大変参考になります。

アフターサービス

購入後のアフターサービスにも注意が必要です。例えば購入後10年間は、法律により住宅会社に保証義務があります。こうした保証内容は、購入前に書面で確認をしておくとより安心できます。

購入方法

購入方法は、不動産会社が仲介するケースと、住宅会社から直接購入するケースがあります。とくに不動産会社が仲介するケースの場合、仲介手数料が上乗せされます。性能を下げずに安く購入したいのであれば、そうした点にも注意が必要です。

機密性・断熱性の良し悪しが住み心地と家計に影響する？

◇高機密・高断熱とは？

日本は、地球温暖化対策に向けたパリ協定に調印しており、2050年までにカーボンニュートラル計画ともいわれる温室効果ガスの排出ゼロ化を目指しています。まずはその一環として、気密性と断熱性を高めるといった住宅の省エネ化を奨励しています。

高気密とは？

住宅の気密性が高いというのは外壁や窓から外気が侵入する隙間がない。あるいは家の中の空気を外に逃さない状態のことをいいます。特に日本に多い木造住宅は、鉄筋コンクリート製の住宅よりも気密性が低い傾向にあります。したがって断熱材や気密シート・防湿シートなどで、できるだけ隙間をなくすという工夫が必要です。

高断熱とは？

高断熱とは、室内の温度を外に逃しにくくした状態をいいます。そのためには、外壁や床下・天井裏などに断熱材を入れたり、断熱性の高い窓を設置するなどの工夫が必要です。

◇高機密・高断熱のメリット

気密性や断熱性を高めると、毎日生活していく中でいくつかのメリットがあります。

まず真っ先に得られるメリットとしては、外の気温の影響が少なくなるので、家の中の気温の変化も少なくなります。それによって、冷暖房効率が向上するので光熱費を抑えることができます。

また室温の変化が少なくなると、高齢者に多いとされる室内の温度差によるヒートショックのリスクも軽減されます。

さらに、気密性や断熱性を高めることで、24時間換気システムなどの換気効率も向上します。それに伴って、空気のよどみが原因とされる細菌や化学物質の増殖も抑えられ、シックハウス症候群の防止にもつながります。

◇高機密・高断熱の建売住宅の探し方

日本の断熱性能の基準は1～7までの等級で区分されています。そのため最低でも等級5以上の断熱性能が望ましいとされています。そしてこの断熱性能の等級は、住宅性能評価書に記載されています。建売住宅の断熱性能は、住宅性能評価書を確認しましょう。

一方気密性能については、気密測定をしなければ正確な値は分かりません。一般的に数値としては、C値＝1.0㎠/㎡以下が高気密住宅として望ましいとされています。したがって気密測定値がC値＝1.0㎠/㎡以下の建売住宅であるか、あるいは気密測定をしてくれるかどうかを購入前には必ず確認しておくことも大切です。ホームページに、気密測定の数値が記載されていることもあるため、チェックしてみましょう。

「もしも」に備える耐震性の大切さと購入前の注意点

◇耐震性とは？

耐震性とは、地震が発生した際に住宅が倒壊したり、損傷したりしない程度を示す性質をいいます。したがって地震に強い住宅ほど、倒壊や外壁のひび割れ等の被害を減らすことができます。
耐震性は、1～3までの耐震等級という指標で表されます。例えば行政が認定した長期優良住宅の場合、耐震等級2以上が必要です。

◇建売住宅の耐震性は大丈夫？

建築基準法で定められた耐震基準法では、震度6～7の地震でも倒壊しないような強度が求められています。こうした耐震基準をクリアしていないと、建築許可さえ下りないようになっています。こうしたことから各住宅会社が独自の工法や技術を駆使しながら、耐震性能を高める努力をしています。

さらには建売住宅の場合、設計から使用する資材までを規格化することでコストダウンを図っています。そのため建売住宅と注文住宅とでは、耐震強度にも大きな差はないといわれています。

◇土地の地盤もチェックしよう

仮に長野県の分譲住宅をチョイスするという際には、どの住宅会社も事前に地盤調査を行っています。ですから建売住宅を購入する際にも、地盤調査報告書を確認することが大切です。
地盤調査報告書には、土地の形状や地盤の固さ・地質の種類、あるいは地盤改良工事の必要性などが記載されています。もし地盤が弱いなどの理由で、地盤改良工事や補強工事を行っている場合には工事内容が記載された施工報告書もあるはずです。

◇建売住宅の強度の見極め方

建売住宅の強度の見極め方については、地盤調査報告書で土地の地盤を確認することをおすすめします。また、ツーバイフォーや在来工法といった各住宅会社独自の建築工法も調べる必要があります。
例えばメジャーになりつつあるツーバイフォーは、アメリカやカナダから流入した建築工法で、一方在来工法は伝統的な日本の建築工法になります。それぞれにメリットやデメリットがあるので、そうした点を踏まえた上で決めることも大切です。

その他にも建売住宅の内覧に行った際には、ドアの開け閉めがしづらい、ドアが勝手に開くといった建具の建て付けの確認なども大切です。単に器具の取り付けが悪いのならまだよいですが、建物自体が歪んでいる場合には、地震発生時に倒壊の恐れもあります。

さらに、住宅性能評価書の確認も大切です。特にに構造の安定という項目では、3つの等級があり3等級を得ている建売住宅なら耐震性にも優れているといえます。

建売住宅は注文住宅に比べ安価ですが、その理由は大量生産とコスト削減にあります。性能を評価する際は、見えない部分、特に柱の材質や断熱材の厚さに着目する必要があります。建物仕様書や性能評価書でこれらを確認できます。
耐震性に関しては、建築基準法が定める基準を満たしているかどうか、特に地盤調査報告書や住宅性能評価表で確認することが重要です。高機密・高断熱の住宅は、光熱費削減やシックハウス症候群防止に効果があり、断熱性能等級や気密測定値で判断することが勧められます。

長野で理想の分譲住宅おすすめの住宅会社3選では、高機密高断熱の住宅を比較しています。参考にしてみてください。